Adózás ingatlanértékesítés után

Alapvető szabály lakóingatlan, telek és üdülő értékesítésekor

Magánszemély esetén az ingatlan eladásából származó nyereség főszabály szerint személyi jövedelemadó (SZJA) alá tartozik, kivéve, ha valamely törvényben meghatározott mentességi feltétel fennáll. A leggyakoribb mentességi ok az eltelt idő, vagyis az, hogy mennyi ideig állt az ingatlan az eladó tulajdonában.

Magyarországon az ingatlanértékesítésből származó jövedelem az ötödik évtől adómentes lehet, amennyiben az eladó magánszemélyként jár el, az ügylet nem üzletszerű tevékenység része, és az ingatlan nem termőföldből átminősített terület. Ez az időalapú kedvezmény valamennyi ingatlantípusra – például lakásra, építési telekre, nyaralóra vagy termőföldre – azonos módon vonatkozik.

A szerzés és az értékesítés között eltelt idő alapján a következő arányban csökken az adókötelezettség:

• A megszerzés évében vagy az azt követő évben történő eladásnál a jövedelem 100%-a adózik.

• A második évben történő értékesítéskor a jövedelem 90%-a adóköteles.

• A harmadik évben a jövedelem 60%-a számít adóalapnak.

• A negyedik évben már csak a jövedelem 30%-a adóköteles.

• Az ötödik évtől kezdődően a jövedelem teljes mértékben mentesül az adófizetés alól.

A jövedelem időarányos csökkentése – példa 2025-ös eladásra

Amennyiben az ingatlan értékesítése 2025-ben történik:

• 2025-ben vásárolt ingatlan: 100%

• 2024-ben szerzett ingatlan: 100%

• 2023-as szerzés: 90%

• 2022-es szerzés: 60%

• 2021-es szerzés: 30%

• 2020-ban vagy korábban megszerzett ingatlan: adómentes

Ennek megfelelően öt év elteltével már nem keletkezik adófizetési kötelezettség sem az előleg, sem a teljes vételár alapján.

Mi számít a szerzés időpontjának?

A szerzési időpont nem a vételár kifizetéséhez vagy a birtokba adáshoz kötődik. A meghatározó időpont az, amikor az adásvételi szerződést benyújtják az ingatlanügyi hatósághoz. A tulajdonjog földhivatali bejegyzésének időpontja ebből a szempontból nem releváns.

Különleges esetekben eltérő szabályok érvényesülnek:

• Csere esetén a megszerzett ingatlan szerzési időpontja megegyezhet az eredeti ingatlanéval.

• Opciós ügyletnél a vételi nyilatkozat földhivatali benyújtása a mérvadó.

• Lízingnél a szerzési időpont a szerződéskötés napja lehet.

• Földrendezés vagy kisajátítás során kapott csereingatlannál az eredeti szerzési időpont marad irányadó.

Az 5 éves szabály: a nap vagy az év számít?

Az SZJA szempontjából nem a pontos dátum, hanem a szerzés éve a meghatározó.

Magyarázat

Az Szja törvény szerint a jövedelem csökkentésére vonatkozó időszámítás a szerzés évét veszi alapul, nem pedig a naptári napokat. A jogszabály kifejezetten „a szerzés évétől számított” évekről rendelkezik.

Bevétel, költségek, jövedelem és adómérték

Az ingatlanértékesítés adózási szabályait az Szja tv. 59–64. §-ai tartalmazzák. Ingatlannak minősül például:

• lakás

• épület

• telek

• termőföld

• vagyoni értékű jogok (pl. haszonélvezet, bérleti jog, földhasználat)

Nem minden építmény minősül automatikusan ingatlannak: egy szétszedhető faház vagy mobil elem például más megítélés alá eshet.

Bevételnek számíthat:

• az eladási ár,

• csere esetén a piaci érték,

• apportként bevitt vagyon értéke,

• részletfizetésnél pedig a teljes szerződéses vételár.

Levonható költségek lehetnek:

• a megszerzésre fordított összeg,

• értéknövelő beruházások,

• igazolt értékesítési költségek.

Fontos, hogy csak bizonylattal igazolt ráfordítások számolhatók el; saját kivitelezésű munkák költsége általában nem.

A bevételből levont költségek után fennmaradó összeget tovább kell csökkenteni a tulajdonban tartás időtartamához kapcsolódó százalékos szabály szerint. Az így kapott összeg minősül adóköteles jövedelemnek.

Az SZJA mértéke: 15%

A bevallási kötelezettség a földhivatali benyújtást követő év május 20-ig teljesítendő.

Speciális szabályok és adómentességi esetek

Az ingatlan vagy vagyoni értékű jog átruházása után főszabály szerint 2025-ben 15% személyi jövedelemadót kell fizetni, de egyes esetek kivételt jelentenek.

Örökölt ingatlan eladása

Öröklés esetén az 5 éves időszak kezdete nem azonos a hagyományos szerzési időponttal. A kiindulópont az örökhagyó halálának napja.

Szerzési értéknek számít:

• a hagyatéki leltárban szereplő összeg,

• vagy a hagyatéki eljárás során megállapított érték.

Amennyiben ilyen adat nem áll rendelkezésre, a bevétel 50%-a tekinthető szerzési értéknek.

Ajándékozással szerzett ingatlan

Ajándékba kapott ingatlanok esetében a szerzési érték meghatározása nehezebb lehet. Ha nem történt illetékfizetés, akkor a bevétel 75%-a költségként figyelembe vehető, vagyis legfeljebb a vételár 25%-a után keletkezhet adófizetés.

Természetesen itt is érvényesül az időmúlás szerinti kedvezmény.

Termőföldből átminősített terület

Az ilyen ingatlanokra külön számítási szabályok vonatkoznak. Ilyenkor speciális képlet alapján történik a jövedelem meghatározása, és az általános 5 éves mentesség nem minden esetben alkalmazható.

Kivételek:

• örökléssel történt szerzés,

• legalább öt éve fennálló tulajdonjog,

• átminősítést követő öt évnél későbbi értékesítés.

Üzletszerű ingatlanértékesítés

Amennyiben valaki rendszeresen, nyereségszerzés céljából ad el ingatlanokat, az már gazdasági tevékenységnek minősülhet. Ebben az esetben nem a hagyományos SZJA-szabályok érvényesülnek, hanem vállalkozói adózás és akár áfafizetés is felmerülhet.

Válás és vagyonmegosztás

Házassági vagyonközösség megszüntetésekor sajátos szabályok alkalmazandók. A NAV álláspontja szerint a házasság alatt megszerzett ingatlan szerzési időpontja főszabály szerint mindkét fél esetében azonos.

Adósságrendezésre fordított bevétel

Bizonyos esetekben nem keletkezik adóköteles jövedelem, ha az örökös az eladásból származó teljes összeget fennálló tartozásai rendezésére fordítja.

Ilyen lehet például:

• banki hitel,

• személyi kölcsön,

• egyéb elszámolható tartozás.

Részleges felhasználás esetén csak a megmaradt rész után kell adózni.

Műemlék ingatlan értékesítése

2025. január 1-jétől új szabályok léptek életbe.

Adómentes lehet a jövedelem, ha:

• az értékesítés legalább 36 hónappal a megszerzés után történik,

• a felújítás műemlékvédelmi előírások szerint zajlott,

• rendelkezésre áll hatósági igazolás.

Gazdasági tevékenység esetén ez a kedvezmény nem alkalmazható.

További adómentességi lehetőségek

Az alábbi esetekben az eladás öt éven belül is mentesülhet az adó alól:

• tartási vagy életjáradéki szerződés alapján történő átruházás,

• megfelelően felújított műemlék eladása,

• meghatározott feltételeknek megfelelő termőföld-értékesítés.

Összefoglalás

Az ingatlan megszerzésének évében és az azt követő négy év során történő értékesítés még adófizetési kötelezettséget eredményezhet. A terhelés fokozatosan csökken:

• első két év: 100%

• második év: 90%

• harmadik év: 60%

• negyedik év: 30%

• ötödik évtől: 0%

A számított jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Az adó alapja a bevétel, csökkentve a megszerzési költségekkel, beruházásokkal és egyéb igazolt kiadásokkal, majd a tulajdonban tartás időtartamához igazított szabályokkal. Az adóbevallást a földhivatali benyújtást követő év május 20-ig kell teljesíteni.