Az ingatlan tulajdoni lapján szereplő terhek

Az ingatlan tulajdoni lapja több részből áll. A III. rész – amelyet teherlapnak is neveznek – tartalmazza azokat a jogokat és tényeket, amelyek az ingatlant terhelik vagy a tulajdonos jogait korlátozzák. Ebből a részből lehet megállapítani, hogy egy ingatlan tehermentes-e, vagy fennállnak rajta olyan bejegyzések, amelyek befolyásolják a tulajdon használatát vagy az ingatlan forgalomképességét.

A teherlapon feltüntetett jogok sok esetben jelentős hatással vannak a tulajdonosi jogosultságokra. Előfordulhat például, hogy egy bejegyzett jog korlátozza a tulajdonos birtoklási, használati vagy hasznosítási lehetőségeit. Emiatt ingatlanvásárlás vagy ajándékozás előtt különösen fontos megismerni a tulajdoni lap ezen részének tartalmát.

Bizonyos jogok az ingatlan átruházásával egy időben is létrejöhetnek. Gyakori például, hogy egy adásvételi szerződéssel párhuzamosan jelzálogjog kerül bejegyzésre, míg ajándékozás esetén sokszor haszonélvezeti jog fenntartására kerül sor.

Az ingatlanokat terhelő jogokra vonatkozó legfontosabb szabályokat a Polgári Törvénykönyv tartalmazza.

Az alábbiakban az ingatlan-nyilvántartásban leggyakrabban előforduló terheket foglaljuk össze röviden.

Gyakori ingatlanterhek

• haszonélvezeti jog

• özvegyi jog

• jelzálogjog és önálló zálogjog

• elidegenítési és terhelési tilalom

• földhasználati jog

• telki szolgalom

• elővásárlási jog

• vételi jogeladási jog

• visszavásárlási jog

• használati jog és közérdekű használati jog

• tartási és életjáradéki jog

• végrehajtási jog

• vagyonkezelői jog

• lakásszövetkezeti állandó használati jog

• építményi jog

Haszonélvezeti jog

Haszonélvezeti jog esetén a jogosult a más tulajdonában álló ingatlant birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja, valamint jogosult annak hasznait beszedni. A jog létrejöhet szerződés alapján vagy jogszabály rendelkezése folytán.

A haszonélvezet lehet határozott időre szóló, de gyakran előfordul az úgynevezett holtig tartó haszonélvezet is. Ez egy erős jogosultság, mivel a haszonélvező akár a tulajdonossal szemben is kérhet birtokvédelmet.

A jogosult az ingatlant például bérbe is adhatja. A haszonélvezeti jog személyhez kötött, ezért másra nem ruházható át, ugyanakkor megfelelő okiratban le lehet mondani róla.

Özvegyi jog

Az özvegyi jog tartalmát tekintve a túlélő házastársat megillető haszonélvezeti jog. A korábbi öröklési szabályok miatt ma is gyakran találkozunk ilyen bejegyzéssel a tulajdoni lapon.

A jelenlegi ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint a törvényes öröklés alapján keletkező haszonélvezetet az ingatlan-nyilvántartásban „özvegyi jog” megnevezéssel tüntetik fel.

A jogosult megfelelő okiratban lemondhat erről a jogról, amely alapján a földhivatal törölheti a bejegyzést.

Jelzálogjog és önálló zálogjog

A jelzálogjog általában hitel biztosítékául szolgál. Amennyiben az adós nem teljesíti fizetési kötelezettségét, a hitelező jogosult az ingatlanból kielégítést keresni.

A jelzálogjog jogosultja leggyakrabban bank vagy pénzügyi intézmény, de lehet magánszemély vagy gazdálkodó szervezet is.

A bejegyzés tartalmazza a jogosult személyét, a biztosított követelést, valamint a jog alapjául szolgáló jogviszonyra történő utalást. Sok esetben a jelzálogjog mellett elidegenítési és terhelési tilalom is szerepel az ingatlan-nyilvántartásban.

Az önálló zálogjog sajátossága, hogy az ingatlan meghatározott összeg erejéig terhelhető akkor is, ha a biztosított követelés konkrétan nincs megjelölve.

Elidegenítési és terhelési tilalom

Elidegenítési és terhelési tilalom esetén az ingatlan átruházása vagy további megterhelése csak a jogosult hozzájárulásával lehetséges. Amennyiben a jogosult nem járul hozzá az ügylethez, a földhivatal nem jegyzi be a tulajdonjog változását vagy a terhelést.

Ez a jog leggyakrabban banki hitel biztosítékaként jelenik meg.

Földhasználati jog

Ha a föld és az azon álló épület tulajdonosa nem azonos személy, az épület tulajdonosát megilleti a föld használatának joga.

A felek szerződésben is rendezhetik a használat feltételeit, és célszerű ezt az ingatlan-nyilvántartásba is feljegyeztetni, mert így harmadik személyekkel szemben is hatályossá válik.

Telki szolgalom

Telki szolgalom alapján az egyik ingatlan birtokosa meghatározott módon használhatja a másik ingatlant.

A leggyakoribb példák közé tartozik az átjárási jog, a vízelvezetés biztosítása, közművezetékek elhelyezése vagy az épület megtámasztása.

Elővásárlási jog

Elővásárlási jog esetén az ingatlan eladásakor a jogosult elsőként vásárolhatja meg az ingatlant, ha a tulajdonos harmadik személy ajánlatát elfogadná.

Ilyen jog gyakran fennáll például tulajdonostársak között, de törvény alapján az államot vagy önkormányzatot is megilletheti bizonyos esetekben.

További ingatlanterhek

Az ingatlan-nyilvántartásban több egyéb jog is megjelenhet, például vételi jog, eladási jog, visszavásárlási jog, használati jog, tartási vagy életjáradéki jog, végrehajtási jog, vagyonkezelői jog, lakásszövetkezeti használati jog vagy építményi jog.

Ezek mind olyan bejegyzések, amelyek valamilyen módon befolyásolják a tulajdonjog gyakorlását, ezért ingatlanügylet előtt mindig érdemes a tulajdoni lapot részletesen átvizsgálni.

Amennyiben ingatlan adásvételével, ajándékozásával vagy más ingatlanjogi kérdéssel kapcsolatban jogi segítségre van szüksége, forduljon bizalommal ügyvédi irodánkhoz. Elérhetőségeink a kapcsolat oldalon találhatók.

Irodánk rendszeresen foglalkozik ingatlanjogi szerződések készítésével, ellenjegyzésével, valamint ingatlanokkal kapcsolatos peres és nemperes ügyek intézésével.