Vagyonszerzési illeték ingatlan-adásvételnél – mire érdemes figyelni?

Ingatlanvásárlás esetén – legyen szó lakásról vagy családi házról – a vételár megfizetése mellett egy további kötelezettséggel is számolni kell: a vagyonszerzési illeték megfizetésével. Ennek hivatalos megnevezése visszterhes vagyonátruházási illeték. Az illetékszabályok pontosan meghatározzák, hogy milyen érték alapján és milyen mértékben szükséges az illetéket megfizetni. Általános esetben az illeték mértéke 4%, ugyanakkor bizonyos kedvezmények és mentességek révén a fizetendő összeg jelentősen csökkenthető.

Az egyik legfontosabb kedvezmény: a cserepótló vétel

Kiemelt jelentőségű kedvezmény érhető el abban az esetben, ha a vásárló ingatlant értékesít és egy másikat vásárol. Ha a korábbi lakás eladása az új ingatlan megszerzését megelőző öt éven belül vagy azt követő egy éven belül történik meg, az illetékfizetési kötelezettség nem a teljes vételárra, hanem kizárólag a két ingatlan forgalmi értékének különbözetére terjed ki.

Például: amennyiben a korábbi lakás értéke 40 millió forint, az újonnan vásárolt ingatlan pedig 45 millió forintba kerül, az illetéket csak az 5 millió forintos különbség után kell megfizetni.

Az alábbi összefoglaló a NAV tájékoztatásai alapján mutatja be közérthetően, hogyan működik az ingatlanvásárláshoz kapcsolódó illetékfizetés, hogyan történik annak kiszámítása, illetve milyen kedvezmények és mentességek alkalmazhatók első vagy akár többedik lakás megszerzése esetén.

Ki köteles megfizetni a lakásvásárlási illetéket?

Lakásvásárlás során a visszterhes vagyonátruházási illeték főszabály szerint a vevőt terheli, vagyis azt a személyt, aki megszerzi az ingatlan tulajdonjogát. Ezt a szabályt az illetékekről szóló törvény egyértelműen rögzíti.

A gyakorlatban a NAV a legtöbb esetben automatikusan állapítja meg a fizetendő illeték összegét az adásvételi szerződés alapján. A vevőnek általában nincs külön bejelentési kötelezettsége, mivel a földhivatali eljárás során a szükséges adatok továbbításra kerülnek a hatóság felé. Az illetékkedvezmények igénybevételéhez azonban célszerű külön nyilatkozatot benyújtani.

Összefoglalva:

• az illetéket a vevő fizeti meg;

• az eladó csak speciális esetekben lehet kötelezett;

• a NAV hivatalból állapítja meg a fizetendő összeget;

• a kedvezmények érvényesítését külön jelezni szükséges.

Ingatlan értékesítése után kell illetéket fizetni?

Általános szabály szerint nem. A vagyonszerzési illeték kizárólag a vagyont megszerző személyt terheli, vagyis a vevőt. Az eladó oldalán inkább személyi jövedelemadó-fizetési kötelezettség merülhet fel, különösen akkor, ha az ingatlant a megszerzést követően rövid időn belül értékesíti nyereséggel.

Kivételes esetek ugyanakkor előfordulhatnak, például bizonyos belterületbe vont ingatlanok átruházásánál.

Hogyan történik az illeték kiszámítása?

Az illeték alapját az ingatlan forgalmi értéke képezi. Ez azt az összeget jelenti, amelyért az adott ingatlan egy szokásos piaci helyzetben értékesíthető lenne.

A forgalmi érték nem minden esetben azonos a szerződésben szereplő vételárral. Bár a két összeg gyakran megegyezik, a NAV jogosult vizsgálni, hogy a szerződésben szereplő ár megfelel-e a piaci viszonyoknak.

Lakóingatlan esetében:

• 1 milliárd forintig az illeték mértéke 4%;

• az ezt meghaladó értékrész után 2%;

• az illeték felső határa ingatlanonként 200 millió forint.

Amennyiben valaki csak részleges tulajdoni hányadot szerez, az illeték alapját a megszerzett tulajdoni arány figyelembevételével számítják ki.

Példa:

Egy 40 millió forintos ingatlan 50%-os tulajdoni hányadának megszerzése esetén az illetékalap 20 millió forint, amely után 800 000 forint illetéket kell fizetni.

Mikor esedékes az illeték megfizetése?

Az illetékkötelezettség jogilag az adásvételi szerződés megkötésének napján keletkezik, azonban ez nem jelenti azt, hogy a befizetésre azonnal sor kerül.

A NAV csak a földhivatali bejegyzést követően állapítja meg a fizetendő összeget, és hivatalos határozatot küld a vevő részére. A fizetési kötelezettség ezt követően válik ténylegesen teljesítendővé.

Tapasztalatok alapján vidéken ez gyakran gyorsabban megtörténik, míg Budapesten a fizetési meghagyás több hónapos késéssel is érkezhet.

Mit jelent a forgalmi érték?

A forgalmi érték olyan becsült piaci ár, amely független felek közötti, valós piaci körülmények között elérhető lenne.

A bírósági gyakorlat szerint kizárólag ténylegesen összehasonlítható és piaci viszonyokat tükröző tranzakciók szolgálhatnak alapul. Nem tekinthetők mérvadónak azok az ügyletek, amelyek kényszerhelyzetben vagy nem szokásos piaci feltételek mellett jöttek létre.

Mi történik, ha a vételár eltér a piaci értéktől?

Ha a szerződésben szereplő vételár lényegesen eltér a környéken jellemző piaci árszinttől, a NAV jogosult a forgalmi érték önálló megállapítására.

Ennek során több módszert is alkalmazhat:

• összehasonlító piaci adatok elemzése;

• helyszíni szemle;

• szakértői értékbecslés;

• energetikai adatok figyelembevétele.

Ennek következtében előfordulhat, hogy az illetéket nem a szerződéses vételár, hanem egy magasabb forgalmi érték alapján állapítják meg.

Az illeték megfizetésének módja

Az adásvételi ügylet lezárását követően a földhivatal továbbítja a szükséges adatokat a NAV részére. Ezt követően a hatóság fizetési határozatot küld, amely részletesen tartalmazza:

• a fizetendő összeget;

• a fizetési határidőt;

• a teljesítés módját.

A befizetésre jellemzően 30 nap áll rendelkezésre.

A fizetés történhet:

• banki átutalással;

• csekken.

Késedelmes teljesítés esetén pótlék felszámítására is sor kerülhet, ezért célszerű fokozott figyelmet fordítani a határidők betartására.

Gyakorlati tanács: az illeték önálló befizetésével javasolt megvárni a NAV hivatalos határozatát, mivel kizárólag ebből derül ki a végleges fizetendő összeg.

További információért érdemes átolvasni a NAV illetékfizetési szabályokat összefoglaló tájékoztatója megfelelő részeit.