Új lakás vásárlása a régi helyett – módosult illetékszabályok 2026. január 1-jétől

Azok számára, akik meglévő lakástulajdonuk értékesítését követően új lakóingatlant kívánnak vásárolni, az Illetéktörvény továbbra is jelentős illetékkedvezményt biztosít. 2026. január 1-jétől azonban lényeges szabályváltozás lépett hatályba, amely a cserepótló vétel alkalmazhatóságát érinti.

Fontos jogszabályi változás 2026-tól

A módosított szabályozás értelmében a cserepótló vétel illetékkedvezménye akkor vehető igénybe, ha a magánszemély:

· az új lakás megvásárlását megelőző öt éven belül, vagy

· az új lakás megszerzését követő egy éven belül

értékesíti másik lakástulajdonát.

A korábbi, hároméves visszatekintési időszak megszűnt, helyette a jogalkotó egy hosszabb, öt éves időtartamot határozott meg. Az új rendelkezéseket az illetékkiszabásra bejelentett ügyekben, illetve az eljárás megindítását követően kell alkalmazni.

Fontos kiemelni, hogy a visszterhes vagyonátruházási illetékkötelezettség a szerződés megkötésének napján keletkezik, így az öt éves időszak kezdő- és végpontját is ehhez az időponthoz kell igazítani.

Mit értünk cserepótló vétel alatt?

Az Illetéktörvény kedvezményt biztosít azon magánszemélyek számára, akik lakástulajdonuk eladását követően – vagy azt megelőzően – másik lakóingatlant szereznek. Ezt nevezi a joggyakorlat cserepótló vételnek.

A kedvezmény lényege, hogy a fizetendő illeték alapja nem a megszerzett lakás teljes forgalmi értéke, hanem a megszerzett és az elidegenített lakás forgalmi értéke közötti különbözet.

Az illeték mértéke a gyakorlatban

· Amennyiben a megszerzett lakás forgalmi értéke alacsonyabb, mint az eladott lakásé, az ügylet illetékmentes.

· Ha a megszerzett lakás forgalmi értéke meghaladja az eladott lakás értékét, az illetékfizetési kötelezettség kizárólag a különbözet után, 4%-os mértékkel áll fenn.

Fontos hangsúlyozni, hogy a cserepótló vétel illetékkedvezménye kizárólag az Illetéktörvény szerint lakásnak minősülő ingatlanokra alkalmazható.

Az illetékkedvezmény érvényesítésének módja

A cserepótló illetékkedvezmény igénybevételét a NAV nem alkalmazza automatikusan. A kedvezményt az adásvételt ellenjegyző ügyvédnek kell jelezni, aki azt a B400-as adatlap benyújtásával jelentheti be.

Már megtörtént értékesítés

Ebben az esetben az elidegenítést igazoló adásvételi szerződés csatolása szükséges.

Jövőbeli értékesítés

Ha az eladás a vásárlást követően történik meg, kérhető az illetékkiszabási eljárás felfüggesztése. A NAV ebben az esetben csak a ténylegesen megvalósult értékesítést követően állapítja meg az illeték összegét.

Az értékesítés tényét a vásárlást követő 13. hónap utolsó napjáig kell igazolni, az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas okirattal vagy más megfelelő dokumentummal.

Az általános illetékszabályok rövid áttekintése

Főszabály szerint a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja az ingatlan forgalmi értéke.

Illetékmérték:

· 4% az ingatlan 1 milliárd forintot meg nem haladó értékrészére,

· 2% az ezt meghaladó részre,

· ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint.

Egy 50 millió forint forgalmi értékű lakás esetén az illeték összege megközelítőleg 2 millió forint.

Résztulajdon szerzése esetén az illetéket a megszerzett tulajdoni hányad arányában kell megállapítani.Vagyoni értékű joggal (például haszonélvezettel) terhelt ingatlan esetén a jog értéke levonható az illetékalapból.

Több lakás adásvétele esetén alkalmazandó szabályok

Amennyiben több lakás vásárlása vagy értékesítése történik, a NAV az illetékalap meghatározásakor csak egyetlen olyan értékesítést vesz figyelembe, amely a vagyonszerző számára kedvezőbb illetékalapot eredményez.

Az egyéb, a kedvezmény feltételeinek meg nem felelő ügyletekre az általános illetékszabályok irányadók.

Mi minősül lakástulajdonnak az Illetéktörvény szerint?

A cserepótló vétel kizárólag lakástulajdonra alkalmazható. Az Illetéktörvény értelmezése szerint lakástulajdon:

· lakás vagy lakóház,

· amely az ingatlan-nyilvántartásban lakásként vagy lakóházként szerepel,

· és eléri legalább a szerkezetkész állapotot.

Nem minősül lakástulajdonnak különösen:

· garázs,

· üzlethelyiség,

· műhely,

· üdülő, nyaraló.

Speciális esetek a bírói gyakorlat alapján

· Házastársak esetén az adóhatóság kizárólag az ingatlan-nyilvántartás szerinti tulajdoni hányadot veszi figyelembe.

· Osztatlan közös tulajdon esetén – használati megosztási szerződés fennállása mellett – az egyes lakások illetékjogi szempontból önálló lakásként kezelhetők.

· Végrehajtási árverés útján történő vásárlás esetén is alkalmazható a cserepótló vétel, amennyiben az értékesítés ellenérték fejében történt.

Ezeket a kérdéseket több kúriai döntés is megerősítette.

Összegzés

A cserepótló vétel illetékkedvezménye továbbra is jelentős pénzügyi könnyítést jelent a lakást cserélő magánszemélyek számára. A 2026. január 1-jétől hatályos módosítások ugyanakkor fokozott körültekintést igényelnek, különösen az időbeli feltételek vizsgálata során.

A kedvezmény alkalmazásának alapja továbbra is az, hogy az illetéket kizárólag az eladott és a megszerzett lakás forgalmi értéke közötti különbözet után kell megfizetni, vagy – kedvező esetben – egyáltalán nem keletkezik illetékfizetési kötelezettség.

Az illetékkedvezmény érvényesítését minden esetben célszerű már az adásvétel előkészítése során jelezni, figyelemmel arra, hogy a NAV a forgalmi értéket önállóan jogosult megállapítani.