A villamosbiztonsági felülvizsgálat ingatlan-adásvétel esetén
2024. január 29-én módosítás lépett hatályba a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendeletben, amely új kötelezettséget vezetett be bizonyos ingatlan-adásvételek esetére. Ennek értelmében meghatározott körülmények fennállásakor ellenőrizni kell a lakás vagy családi ház villamos rendszerének műszaki biztonsági megfelelőségét. Ezt az eljárást villamos biztonsági felülvizsgálatnak nevezik. Fontos kiemelni, hogy ez nem azonos a korábban ismert érintésvédelmi vizsgálattal, bár több ponton hasonló jellegű.
Az ingatlan-adásvétellel foglalkozó Reddit- és Facebook-csoportokban rendszeresen felmerül kérdésként, hogy egy problémás adásvétel vagy kellékszavatossági vita során mennyire jelenthet jogi támadási felületet, ha a szerződés nem említi a villamos biztonsági felülvizsgálat dokumentációját. A témában 2025. október 17-én a Magyar Ügyvédi Kamara is állást foglalt hírlevelében. A MÜK hangsúlyozta:
A vizsgálat hiánya önmagában sem adásvételi, sem bérleti szerződést nem tesz érvénytelenné, ugyanakkor az ügyvéd tájékoztatási kötelezettsége kiterjed arra, hogy felhívja a felek figyelmét a rendeletből fakadó biztonsági előírásokra.
Ha az ügyvéd elmulasztja ezt a tájékoztatást, abból fegyelmi és akár kártérítési felelősség is következhet, mivel az ügyvédi tevékenységet a jogszabályoknak megfelelő gondossággal kell ellátni.
Nézzük meg részletesebben, hogy a hatályos szabályozás alapján mit szükséges tudni a villamos biztonsági felülvizsgálatról.
Mit kell egyáltalán ellenőrizni?
Lakóingatlanok esetében a rendelet hatálya alá tartoznak a villamosenergia-ellátást biztosító összekötő és felhasználói rendszerek, valamint a robbanásveszélyes környezetben működő elektromos eszközök és védelmi berendezések.
A rendelet önmagában nem határozza meg pontosan ezeket a fogalmakat, ugyanakkor a villamos energiáról szóló 2007. évi LXXXVI. törvény (Vet.) igen. A jogszabály szerint felhasználói berendezésnek számít minden olyan, a fogyasztó használatában lévő rendszer vagy eszköz, amely az adott ingatlanon belül:
villamos energiát termel,
tárol,
átalakít,
kapcsol,
illetve a vezetékrendszerhez vagy villamosenergia-felhasználáshoz kapcsolódik.
Ingatlan-adásvételekkel foglalkozó ügyvédként pontosan látom, hogy ettől az átlagos vevő vagy eladó még nem feltétlenül érzi magát okosabbnak. Egyszerűbben megfogalmazva:
A felhasználói berendezések közé tartozik például:
a ház fővezetéke és a lakáselosztó közötti hálózat,
a lámpákhoz és konnektorokhoz vezető kábelezés,
a háztartási készülékek elektromos csatlakozásai,
az elosztószekrények,
a kapcsolók,
a dugaszolóaljzatok,
és minden egyéb elem, amely az épületen belül az áram elosztását vagy felhasználását szolgálja.
Ezek a rendszerek együttesen villamos berendezésnek minősülnek, amelyekre a rendelet 3. § (1) bekezdése vonatkozik.
A szabály szerint az ilyen rendszereket:
üzemeltetni,
javítani,
módosítani,
karbantartani
úgy kell, hogy azok megfeleljenek a Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat előírásainak. Ennek ellenőrzésére szolgál a villamos biztonsági felülvizsgálat.
Ki számít üzemeltetőnek?
Nem meglepő, hogy új építés vagy komoly felújítás során a kivitelező villanyszerelőnek a hatályos előírásokat kell követnie. A rendelet ugyanakkor nem csak a kivitelezőre, hanem az üzemeltetőre is kötelezettséget ró.
A szabályozás szerint üzemeltető:
aki a villamos berendezés felett rendelkezési joggal bír,
vagy akit a jogosult annak működtetésére felhatalmazott.
Bár a rendelet ezt nem részletezi, a Ptk. alapján a lakás vagy ház villamos rendszere az ingatlan tartozékának tekinthető, így rendelkezési joggal alapvetően a tulajdonos rendelkezik.
Valószínűsíthető, hogy a gyakorlatban az üzemeltető sok esetben egybeesik a Vet. szerinti felhasználóval, vagyis azzal, aki a villamosenergia-szolgáltatóval szerződést kötött és a számlákat fizeti.
Lényeges, hogy ez a kötelezettség szerződés útján más személyre is átruházható.
Milyen ingatlanokra terjed ki?
A rendelet a lakóépületek villamosenergia-rendszereire vonatkozik.
Lakóépületnek számít minden olyan, hálózatra kapcsolt épület vagy telek, amely elsődlegesen:
lakhatási célokat szolgál,
üdülésre alkalmas,
és ide sorolhatók a több lakásból álló társasházak és azok kapcsolódó helyiségei is.
Mikor kell elvégezni a felülvizsgálatot?
Az ellenőrzés nemcsak tulajdonosváltáskor válhat szükségessé.
Kötelező lehet:
első üzembe helyezés előtt,
rendkívüli eseményt követően,
javítás vagy átalakítás után,
meghatározott időközönként,
bérbeadáskor, ha nincs 6 évnél frissebb dokumentáció,
tulajdonosváltáskor, amennyiben nem áll rendelkezésre 6 évnél nem régebbi vizsgálat.
Az időszakos ellenőrzések gyakorisága:
Legalább háromévente:
robbanásveszélyes környezetben működő rendszerek esetében;
munkahelyként is működő lakóingatlanoknál.
Legalább hatévente:
egyéb lakóépületeknél, kivéve a jogszabályban felsorolt mentességi eseteket.
Ingatlan-adásvételnél minden esetben kötelező?
Tulajdonosváltáskor a rendelet főszabály szerint előírja a felülvizsgálatot, függetlenül attól, hogy az ingatlan rendelkezik-e Fi-relével. Egyetlen kivétel, ha létezik 6 évnél frissebb ellenőrzési dokumentum.
A jogszabály ugyan nem mondja ki egyértelműen, hogy pontosan melyik esemény jelenti a tulajdonosváltást, de a Ptk. alapján ehhez szerződés, földhivatali bejegyzés és birtokbaadás egyaránt kapcsolódik.
A gyakorlatban célszerű, ha a dokumentáció már a szerződéskötés időpontjában rendelkezésre áll.
A bankok többsége jelenleg nem kéri a felülvizsgálati jegyzőkönyvet.
Fontos kivétel
A Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat bizonyos esetekben lehetőséget ad az időszakos ellenőrzés mellőzésére.
Ehhez két feltételnek egyszerre kell teljesülnie:
fázisonként legfeljebb 32 A névleges túláramvédelem működik;
a rendszer 30 mA érzékenységű áram-védőkapcsolóval rendelkezik.
A túláramvédelem célja, hogy túlterhelés esetén megszakítsa az áramellátást, megelőzve a vezetékek túlmelegedését.
A Fi-relé ezzel szemben testzárlat esetén nyújt védelmet, és gyors lekapcsolással segít elkerülni az áramütést.
Lényeges azonban, hogy ez a mentesség kizárólag az időszakos vizsgálatokra vonatkozik; a tulajdonosváltás miatti kötelezettséget nem szünteti meg.
Kell-e erről az ügyvédnek tájékoztatnia?
Az Üttv. szerint az ügyvédnek ismertetnie kell az ügyféllel a jogügylethez kapcsolódó kockázatokat.
Elsősorban olyan körülményekre kell gondolni, amelyek akadályozhatják vagy késleltethetik a tulajdonszerzést, de érvelni lehet amellett is, hogy egy jogszabályi kötelezettség elmulasztása ugyancsak kockázati tényező.
Ugyanakkor maga a rendelet az eladót kötelezi, nem az ügyvédet.
Ki végezhet ilyen felülvizsgálatot?
A vizsgálatot kizárólag megfelelő erősáramú különleges szakképesítéssel rendelkező szakember végezheti.
Jellemzően villanyszerelői, technikusi vagy mérnöki előképzettséggel rendelkező szakemberekről van szó, akik megszerezték a „Villamos biztonsági felülvizsgáló” képesítést is.
A villamos biztonság és a kellékszavatosság kapcsolata
Fontos tisztázni, hogy a jogszabály nem ír elő külön ügyvédi kötelezettséget, és az adásvételi szerződés kötelező elemei között sem szerepel a villamos biztonsági jegyzőkönyv.
Mégis jelentős szerepe lehet a kellékszavatossági vitákban.
A Ptk. alapján az ingatlannak a teljesítéskor alkalmasnak kell lennie rendeltetésszerű használatra. Súlyos, élet- vagy vagyonbiztonsági kockázatot jelentő villamos hibák akár a lakhatóságot is megkérdőjelezhetik.
Ugyanakkor a jog szerint az eladó nem felel olyan hibáért, amelyről a vevő a szerződéskötéskor tudott vagy tudnia kellett.
Ennek megfelelően, ha a villamos biztonsági felülvizsgálat megtörtént és annak dokumentációját az eladó időben átadta, később nehezebb arra hivatkozni, hogy a vevő nem volt tisztában a rendszer hiányosságaival.
Összefoglalás
2024. január 29-től lakóingatlan adásvétele során az eladókat meghatározott esetekben villamos biztonsági felülvizsgálati kötelezettség terheli. Ennek elmulasztása nem teszi érvénytelenné a szerződést, ugyanakkor életvédelmi, vagyonbiztonsági és kellékszavatossági szempontból komoly jelentősége lehet.
Bérbeadás esetén szintén fennállhat a kötelezettség, és még a Fi-relé megléte sem jelent automatikus mentességet.
